两处出租、一处出售，不能合成同一种收入

10月28日披露的未经审计三季报写明，湖北子公司出租部分橱柜车间，面积约4万平方米，年租金390.72万元；浙江子公司出租部分旧厂房，面积约3.1万平方米，含钢结构厂房，年租金414.67万元。两笔合计约7.1万平方米、805.39万元年租金。

成都子公司的安排则是出售：不动产建筑面积约2.54万平方米，土地使用权面积约2.63万平方米，交易总价3400万元。卖出一项资产与持续收取租金，权利转移方式、现金收取和会计处理都有差别，不能相加后统一写成“新增业务收入”。

年租金首先是合同约定的年度金额。三季报没有在这段交易说明中列出各租赁项目本期确认的租金收入、出租起算月份及对应成本。若要算利润，还要扣除折旧、税费和相关管理支出。805.39万元不能直接搬到净利润栏。

厂房在调整，生产线也在改造

资产负债表里，投资性房地产从上年末的3.91亿元增至9月末的4.98亿元，增加27.39%。公司解释，主要与出租部分闲置厂房有关。这个科目记录的是资产账面金额，不是租金收入，也不能把其增加额当成出租赚到的钱。

同一份报告中，在建工程由2060.21万元增至5182.66万元，增长151.56%，公司归因为生产基地部分产线升级改造。出租闲置空间与改造保留产线可以同时发生。只取前一条信息，便下结论说公司全面退出制造，证据并不充分。

今年前三季度营收53.22亿元，同比下降24.06%，是理解这次资产安排的背景。半年报营收33.77亿元，同比下降25.80%，表明收入承压在上半年已出现。但营收降幅无法直接替代产能利用率，哪些厂房闲置、哪些设备更新，仍要按具体项目观察。

资源少占用，服务要算清工序

对门窗工厂和展厅，这类调整提出一个实际问题：场地、设备和人员，应当围绕哪些持续发生的任务配置。空置场地可以寻找用途，交付后的日常服务则要逐项计算工时、用品与交通成本，两者都需要具体账目，而非笼统地宣布“轻资产转型”。

例如，展厅样窗维护、出厂前表面清洁、交付时的护理说明，发生频率和责任人不同。工厂可分别登记处理面积、用品用量及所需时间，再决定由哪一岗位完成。把服务内容写清楚，报价和人员安排才有依据。

禄城博士两款产品可放入这样的操作清单：多功能门窗清洁剂完成各类门窗材质的日常清洁；充分干燥后，门窗保养精华液用于任何非玻璃门窗部件，进行镀膜、润滑养护。玻璃只进入清洁步骤，不喷精华液。

索菲亚这次披露让厂房、租金和改造投入有了可核对的数字。至于出租带来多少实际收益，需要后续收入和成本来回答。对制造企业，调整闲置资源与保留生产、交付、服务能力，最终都应落实到可以核算的项目上。

原始资料

• 索菲亚2026年三季度报告

• 索菲亚2026年半年度报告

查看禄城博士产品说明